서울시 역세권 규제완화 정보

서울 역세권 규제 완화, 이제야 제대로 변할까요?

요즘 서울 지하철 타고 다니면서 주변을 보면서 항상 느꼈어요. 역 근처는 사람들로 북적북적한데, 건물들은 왜 이렇게 오래된 게 많고 활용도가 떨어 보일까요? 작년에 강북 쪽에서 이사 오면서 그런 생각을 더 자주 하게 됐어요. 그런데 최근 서울시에서 역세권 규제가 대폭 풀린다는 소식을 듣고 깜짝 놀랐습니다. 2026년 3월에 발표된 ‘서울 역세권 직·주·락 활성화 전략’이 바로 그 주인공인데요, 이게 서울 전체 325개 역세권을 대상으로 한 거라니, 정말 큰 변화가 올 것 같아요.

규제 완화의 큰 그림, 325개 역세권 전체가 대상

서울시가 이번에 정말 파격적으로 나왔어요. 기존에는 도심이나 광역 중심지 안에 있는 153개 역만 상업지역 용도 상향이 가능했는데, 이제 서울 전역 325개 역세권 모두를 복합 개발 대상으로 확대했어요. 향후 5년 동안 100곳을 추가로 개발할 계획이라고 하니, 사업성이 떨어지던 비강남권도 활성화될 거예요. 저처럼 은평구나 노원 쪽 사는 사람들은 이 소식에 제일 반가울 거예요. 작년 겨울에 노원역 근처 카페에서 친구 만나서 이야기하다가, 이 동네가 왜 이렇게 개발이 더디냐고 푸념했는데, 이제 용적률 상향과 공공기여 비율 낮추기로 사업 문턱이 확 낮아졌어요. 공공기여가 증가 용적률의 50%에서 30%로 줄었으니, 민간 사업자들이 더 적극적으로 나설 테니까요.

비강남권에 쏟아지는 특별 혜택

특히 비강남권 11개 자치구에 초점을 맞췄다는 점이 인상적이었어요. 강북, 서북, 서남권처럼 경제성이 약했던 곳들에서 공공기여 부담을 대폭 줄여 변화의 물결을 일으키려는 거죠. 서울시가 “비강남권에 혜택 집중"이라고 명확히 밝혔어요. 실제로 제가 사는 동네 역세권도 그런 지역이라, 지난달에 동네 산책하다 보니 노후 건물들이 많아서 안타까웠어요. 그런데 이 규제 완화로 상업지역 용도 상향이 가능해지면, 직장, 주거, 여가가 한데 어우러진 공간이 생길 거예요. 오세훈 시장님 말씀처럼, 출퇴근 소모 없는 삶이 실현되는 거겠죠. 이 변화가 제 일상에 어떤 영향을 미칠지 기대돼요.

용적률 최대 1300%, 환승역이 초고층으로

환승역 주변은 더 드라마틱해요. 반경 500m 이내에서 용적률을 일반상업지역 기준으로 최대 1300%까지 허용한다고 해요. 업무·상업·주거·문화 시설이 결합된 대규모 복합거점이 5년간 35곳이나 생긴다니, 상상만 해도 신나요. 강남역이나 홍대입구 같은 곳은 이미 활기차지만, 이제 신림이나 건대입구 같은 환승역도 비슷해질 거예요. 저는 작년에 홍대 근처에서 공연 보고 오는 길에 역세권 건물 높이가 제한적이라 아쉬웠어요. 이제 층수 제한도 풀리고 고밀 개발이 허용되니, 서울의 스카이라인이 확 달라질 것 같아요. 이게 서울 평균 용적률 1.1배에 머물던 역세권의 한계를 깨는 열쇠예요.

장기전세주택, 공급 폭발적으로 늘어요

주거 쪽 변화도 빼놓을 수 없어요. 역세권 장기전세주택 대상지를 역사 반경 350m에서 500m로 확대하고, 폭 20m 이상 간선도로 교차지 200m 이내까지 포함했어요. 기존 127곳 12만 호에서 366곳 21만 2천 호로 늘어나고, 인허가 절차도 24개월에서 5개월 이상 단축된다고 합니다. 청년이나 신혼부부에게 딱 맞는 소식이에요. 제가 친구들한테 장기전세 알아보라고 추천했는데, 이제 선택지가 훨씬 넓어질 거예요. 지난 가을에 영등포 신길역 근처 현장 방문한 적 있는데, 규제 때문에 공급이 더뎠어요. 이제 요건도 3개에서 1개(30년 이상 노후 건축물 60% 이상)로 간소화됐으니, 안정적인 주거가 훨씬 쉬워질 거예요.

개발 속도 내는 인허가 간소화와 간선도로 활성화

인허가 절차가 사전검토와 계획검토를 통합해서 사업 기간을 대폭 줄인 것도 핵심이에요. 게다가 역과 역 사이 간선도로변 ‘성장잠재권 활성화 사업’이 새로 도입됐어요. 폭 35m 이상 도로변에서 일반상업지역까지 용도 상향하고, 5년간 60곳 개발할 계획입니다. 이게 비역세권 격차를 메우는 역할을 할 거예요. 서울 길거리 걷다 보면 간선도로변도 유동인구 많잖아요. 제가 출퇴근할 때 올림픽대로 쪽 지나면서 상상했어요, 청년창업 공간이나 상업 시설이 들어서면 얼마나 편할까. 공공기여로 지역 맞춤 시설도 공급되니, 생활이 훨씬 풍요로워질 것 같아요.

내 동네 변화, 실제로 느껴질까?

2022년부터 시작된 역세권 활성화 사업 성과를 보면 자신감이 생겨요. 개발 대상지 56개 증가, 업무시설 53만㎡ 추가, 장기전세 9만6천 세대 공급됐어요. 키즈카페, 산후조리원 같은 시설도 늘었고요. 작년에 제 동네 역 근처에 새로 생긴 공유 오피스에서 일해본 적 있는데, 출퇴근 시간 줄고 여가 공간도 가까워서 삶의 질이 올라갔어요. 이번 규제 완화로 이런 게 서울 전역으로 퍼지면, 노후된 역세권이 ‘직·주·락’ 거점으로 변신할 거예요. 2031년까지의 전략이 착착 진행되면, 서울이 보행 생활권으로 재편되는 걸 직접 볼 수 있겠네요. 매일 지하철 타는 우리 같은 사람들이 가장 크게 체감할 변화예요.